房屋租金計算問題

一、如何確定房屋租金

  方法一：總價報酬率

年租金／房子總價＝租金投報率

此為傳統算法，適用於賺價差的投資客及賺租金的包租公，原則以4%為合理底線(目前此投報率較不易了)

可先鎖定房價，求出合理租金，如房價500萬元，至少年租金20萬元方為划算的出租價格。

方法二：成本報酬率

年租金／購屋自備＝租金投報率

此公式適用善用房貸進行財務槓桿操作者，若以7成貸款，則以15%為底線，一般應可達45%。

方法三：參考市場法

先收集附近同類型房屋的租金行情作為參考的基本租金；

再考慮樓層高低、屋齡、坪數大小等內在條件，在基本租金上適當調整；

最後再考慮附近生活條件與環境的因素，如離公車、捷運站遠近，與學校、市場、公園距離的遠近等，在繼續調整租金，最後得到一個自己能夠接受且符合市場行情的租金。

二、如何確定押金

押金是用以擔保租金支付為目的的，一般多為租金的一個月或二個月；

若租賃關係結束，未有欠租或違約情況，房東應無條件將押金返還予房客；

押金數額亦可以由當事人任意訂立，但若超過二個月租金，房客可以依土地法的規定主張超過部份得用以抵付租金。

三、租金遲交處理

1、房客租金支付有遲延者，且積欠金額除以押金抵償外，總額達兩個月以上，房東可以催告房客於限期內支付租金，如房客於期限內不支付，房東可終止契約。

2、若到期房客還不自動遷出，房東可請求法院執行強制房客遷出。

3、房東可要求房客就遲付之租金及房客拒絕返還所生之損害，或因房客無權占有所生之不當得利作出賠償。

依照民法規定房東如為所有人時，則有「租賃物返還請求權」及「所有物返還請求權」兩個請求權。由於不當得利與損害賠償之性質相同，所以僅能擇一行使。如依「不當得利請求權」請求時，依照民法第一百七十九條規定，請求返還利益。如依「損害賠償請求權」請求時，依民法第二百三十一條規定，得請求因遲延而生之損害。