房屋買賣流程 - 金融都市 - 百分比俱樂部 (PERCENT CLUB)

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發表於 2011-4-5 01:08 資料個人空間短消息加為好友

房屋買賣流程

PS:大大們希望這個流程表能讓您在購屋時小心及注意,免得遇到不肖仲介或代書而遭受鉅額損失.

一、付訂金
須準備材料：
- （1）買方提供：
  - 訂金款（一般為總價的2%-5%）
- （2）賣方提供：
  - 訂金收據（若有代書可請代書提供）
流程：（賣方、買方或代書均可辦理）
- （1）雙方議定價格 買賣雙方就房屋價格達成一致，通常賣家在開價時會預留部分議價的空間，買家可以根據實際情況適當的殺價，爭取在一個合理的價位成交，一般8-9折較為合適。
- （2）付訂金 一旦雙方就房屋價格達成一致，買方需要向賣方支付訂金，賣方需簽收訂金收據。
- （3）確定代書人選（若雙方決定親自辦理可省略此步）代書一般由買方找（買方支付代書費），賣方如果感覺買方代書夠中立，專業能力值得信賴，共用一個代書即可，若對買方找的代書不放心，可以另外請一位代書陪同簽約（費用需自理），及顧問流程進行。也可找當地有名的代書來處理，這樣雙方都比較放心。代書收費參考
- （4）辦理履約保證（可保障雙方交易的安全，可選擇使用）若需要，可以找有辦理履約保證的銀行或機構辦理（收費：按買賣價金萬分之六計算，由買賣雙方平均負擔）若有代書可請代書幫忙辦理履約保證。
注意事項：
- （1）買方注意事項：
  - 簽約時訂金可抵作為部分應支付的簽約款
  - 付完訂金後不能再殺價了，所以需要確定價格後才付訂金
  - 約定簽約時間地點
  - 支付訂金需按時簽約，否則訂金會被賣方沒收
- （2）賣方注意事項：
  - 收訂金後不可再將房屋轉賣給其他人，否則需支付訂金額雙倍之違約金給買方
  　　
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二、簽約
須準備材料：
- （1）買方提供：
  - 簽約款（一般為為總價的10%）
  - 印章
  - 身份證
- （2）賣方提供：
  - 印章
  - 身份證（若是通過代理人簽約需授權書、被授權人身份證）
  - 土地、建物權狀正本
  - 印鑑及印鑑證明（若賣方親自前往簽約則無需）
流程：（賣方、買方或代書均可辦理）
- （1）確認雙方身份 買方可要求查看賣方的身份證、土地、建物權狀正本（賣方提供），確定簽約人是否為房屋所有人，若賣方是代理人則需要查看授權書、被授權人身份證是否為同一個人，若有代書，可請代書來驗證。
- （2）就契約的內容達成一致 買方需詳細閱讀契約（契約可由一方或者代書提供）內容，並與權狀核對所填寫的內容是否一致，就不同見解之地方與賣家商量一致。
- （3）簽約
  雙方當事人在房屋買賣公契和私契（買賣雙方或者代書均可提供，也可至地政事務所拿）上親自簽名且蓋章，以示慎重；而如係代理人代理簽約，則於簽立本人姓名後再註明代理名義並簽名始可
- （4）支付簽約款 買方將簽約款給賣方，前期支付的訂金可抵扣相應數量的簽約款，賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票。
注意事項：
- （1）買方注意事項：
  - 簽約前買方應申請簽約當天的土地及建物謄本，注意坪數是否正確（目前謄本計算面積以平方為單位，平方公尺*0.3025=坪），或是否有限制登記（如假扣押、假處分等）尚未塗銷，土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。而目前賣方銀行抵押設定金額多少，尤應特別注意，以作為支付各期價款的依據
  - 契約當事人原則上應由本人親自簽約，否則應有特別授權之書面證明。簽約時通常由代書核對雙方身份證，確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。若本人未能出面，應提授權書，其內容並應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利，並提出本人之印鑑證明（需與授權書所用印者相同），買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時（未滿二十歲且未結婚者），則應由法定代理人出面簽約。
  - 關於契約書內必須以數字訂明者，如坪數、金額、持分等記載，應儘量以國字大寫為宜，以避免變造及爭議。
  - 簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章，簽約書如為兩張以上，應於騎縫處雙方蓋章等，逐一檢查，以避免日後產生糾紛。
- （2）賣方注意事項：
  - 賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票。
  - 若自己不能親自前往簽約需事先準備好印鑑證明及代理人的授權書
  　　
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三、用印
須準備材料：
- （1）買方提供：
  - 土地、建築物所有權買賣移轉契約書及影本一份（即公契，需貼千分之一的印花，印花稅票可到郵局購買）
  - 買方本人印章
  - 身份證影本一份
  - 用印款（一般總房款的10%）
- （2）賣方提供：
  - 土地所有權狀影本
  - 土地及建物登記謄本各一份（也可由辦理人去地政事務所申請）
  - 印鑑章及印鑑證明2份（最近1年內的，若賣方親自到場辦理則普通印章即可）
  - 身份證影本一份
流程：（賣方、買方均可辦理、若有代書，可提供材料由代書辦理）
- （1）至地政事務所
  請領土地及建物登記謄本（也可由賣方提供），填寫土地登記申請書（地政事務所提供），土地增值稅單申報書（地政事務所提供）。
- （2）至稅捐處
  根據地政事務所申請到的土地登記謄本或賣方的土地所有權狀，填好土地增值稅申報書（稅捐處提供），並附上買方人和賣方身份證影本各一份（買賣雙方提供）、土地登記謄本影本一份（地政事務所請領或賣方提供）、土地所有權狀影本一份（賣方提供），影本需切結：「本影本與正本相符，如有不實願負一切法律責任」，不可塗改。
- 到稅捐處時，承辦人員會先檢查「土地買賣所有權移轉契約書」正本，確實無誤後將正本退還，並檢視所需文件是否齊全，再行收文，以免浪費公文往返時間。
- 收件後，約五~七個工作天，承辦人員會通知前往領取「土地增值稅」繳費單。
- （3）至鄉鎮市公所
  申請「契稅」，填寫房屋契稅申報書（鄉鎮市公所提供），附繳證件有：所有權移轉契約書貼印花影本（買方提供）、建物登記謄本影本（地政事務所請領或賣方提供），賣方需附該影本需切結：「本影本與正本相符，如有不實願負一切法律責任」，並加蓋個人私章。
- 所有文件也請公所民政課承辦人員一一檢視無誤後再收文，約三~七個工作天，承辦人員會通知前往領取契稅繳費單。
- （4）至銀行（若現金交易可省略此步）若需貸款，買方則應於用印時決定貸款銀行（可請代書辦理），銀行收件、審查、估價對保、用印約2至3星期。
注意事項：
- （1）買方注意事項：
  - 若買方沒有親自到場，自己或請代書詳細審閱印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全。
  - 交給代書或其他辦理人的證件，要請代書或辦理人簽收，未用完時須一併退回。
- （2）賣方注意事項：
  - 不同類型的土地增值稅申報時間長度不一樣，土地增值稅自用件（約20個工作天核發稅單），土地增值稅一般件（約7個工作天核發稅單）。
  - 交給代書其他辦理人的證件，要請代書或辦理人簽收，未用完時須一併退回。
  　　
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四、完稅
須準備材料：
- （1）買方提供：
  - 契稅稅款（國稅局收的，約房屋現值之6%，土地不必繳納）
  - 完稅款（一般10%）
- （2）賣方提供：
  - 土地增值稅稅款（土地增值稅試算）
  - 賣出後次年應申報財產交易所得稅稅款（依公契所載之金額按比例繳納，各縣市比例不一樣）
  - 若有其他欠稅如房屋稅、地價稅、工程受益等亦須準備相應的稅款
流程：（買賣雙方可親自繳稅，或者由他人代繳亦可）
- （1）繳稅買方持契稅繳稅單，賣方持土地增值稅繳費單各自繳納各自負擔的稅款（或將稅金交給代書辦理），應保留繳款收據正本。
- （2）付完稅款 買方將完稅款給賣方，若賣方是代理人一樣需要驗明身份。
注意事項：
- （1）買方注意事項：
  - 要保留完稅的收據以備後用
- （2）賣方注意事項：
  - 要保留完稅的收據以備後用
  - 除了過戶所需繳納的土地增值稅外，若有欠稅，也應該主動繳納完畢，才不會耽誤過戶的時間及影響買方付尾款的時間
  　　
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五、過戶
須準備材料：
- （1）買方提供：
  - 土地及建物買賣所有權移轉契約書正、副本
  - 身份證影本一份
  - 契稅單
  - 過戶尾款（剩餘全部屋款）
  - 代書費
  - 登記規費（土地及房屋現值之千分之一）
  - 印章
  - 戶籍謄本一份
  - 戶口名簿影本一份
- （2）賣方提供：
  - 增值稅單
  - 土地、建物所有權狀
  - 身份證影本一份
  - 印章
  - 印鑑及印鑑證明（若本人親自辦理則不需要）
流程：（賣方、買方或代書均可辦理）
- （1）至地政事務所
- 1.將土地增值稅繳費正本第二聯（給地政聯）訂在土地買賣所有權移轉契約書上；契稅繳費正本第二聯（給地政聯）訂在建築改良物買賣所有權移轉契約書上。
- 2.填寫土地登記申請書（地政事務所提供），雙方所有權人需用印，附繳證件有：土地及建物買賣移轉契約書各一份（買方提供）、土地及建物買賣移轉契約書貼印花正本各一份（買方提供）、土地所有權狀正本（賣方提供）、建物所有權狀正本（賣方提供）、印鑑證明（賣方提供，若本人親自辦理僅需一般印章）、戶籍謄本一份（買方提供）、身份證影印本（雙方提供）、戶口名簿影本（買方提供）、契稅繳納收據（買方提供）、土地增值稅繳納收據（賣方提供）
- （2）繳納登記規費 需繳納登記規費（買方提供）
- （3）領取新權狀 地政機關公告三日後通知領取核發之新權狀，會由地政事務所寄至辦理新權狀時填寫的寄送地址。
- （4）支付尾款 買方支付賣方全部尾款或由銀行貸款匯入賣方帳戶，同時取回擔保本票。
- （5）房屋點交 雙方點交房屋、交付鑰匙予買方，買方可以更鎖具等。
- （6）支付代書費 若有代書，買方應向代書支付代書費，同時要索取放在代書處的文件正本及影本等文件。
注意事項：
- （1）買方注意事項：
  - 雙方依實際交屋日按天數比例分擔計有水、電、瓦斯費、房屋稅（住家：房屋現值×1.2%，營業用途：房屋現值×3%，非住家非營業用途：房屋現值×2%）、地價稅（自用住宅、國宅、勞工住宅：公告地價總額×0.2%，私有一般、營業：按公告地價總額累進計算×1%，工業用地：公告地價總額×1%）
  - 可至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費之情事
  - 點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵，附贈設備是否與契約簽訂相同，交付之鑰匙是否正確等
- （2）賣方注意事項：
  - 賣方應在交屋時將屋內除標明給買方外的所有家具等清理完畢，否則買方可將這些東西當垃圾清理，並要求賣方支付清理費用

~hf~